今天是2024年11月11日，成都小火软件在之前的文章中介绍过很多关于RWA相关的话题。RWA也是我们公司非常看好的区块链新赛道，未来以来，我们敬请期待！今天我们来谈谈房产RWA资产化的相关问题，这是关于RWA资产很有代表性的一个话题。
而房地产行业总市场容量在2023年达到了11兆美金，如何将如此巨量的市场桥接上链并形成新的市场生态值得关注。
在国内绿地也是在尝试将房产RWA化，他们的权益宝平台上可以一键分时租赁、整体转让。
那么RWA房产是否能解决传统房地产交易链中的问题呢？我们可以从韩国全租房链上解决思路来看这个问题。
一、链上房地产的创新核心
链上房地产的创新核心就是资产结构拆分与重组，具体来说就是链上房地产通过将不动产的产权、收益权和使用权进行拆分，实现这些权益的独立交易，甚至在时间尺度上进行多层拆分。
二、韩国全租房问题的链上解决思路
1.韩国全租房制度是什么？
全租房制度是指租客一次性向房东缴纳房屋总价值60-70%的保证金后，可以在固定期限内（通常为2年）无租金使用该房屋的制度。
2.韩国全租房问题的链上解决思路
·资金违约问题通过链上支付保证金，可以追踪资金流向，预警资不抵债情况，并通过智能合约自动归还保证金。
·背调平台缺失房屋产权上链生成NFT，租户可以清晰溯源产权NFT的抵押状况，避开高债务房东。
·房东债务违约产权NFT碎片化，租户在缴纳保证金时获得对应产权NFT，违约时可凭NFT获得赔偿。
·本地局限性问题产权上链并铸造NFT，降低房屋交易地域限制，扩大交易用户范围。
·大宗交易限制产权NFT碎片化，降低投资金额限制，吸引小型投资者。
三、链上房地产项目的痛点问题及核心环节
1.核心环节
交易环节：消除本地交易局限性，提高资金透明度，降低购买门槛，消除支付通道局限性。租赁环节：链上租赁双向背调，链上支付押金保证资产安全，碎片化产权NFT使房屋出租收益可拆分、可组合。抵押贷款环节：市场空白阶段，RealT和FIGURE尝试提供抵押借贷功能。
2.合规架构和资产安全性合规性问题
几乎所有链上房地产项目采用离岸主体控股SPV方式绕过监管，但这种方法存在风险，房屋碎片化产权NFT并不直接代表SPV股权，增加了额外风险。SPV公司债务纠纷风险：储备金风险和被抵押风险，SPV公司可能动用储备金或将房产抵押贷款，增加债务违约风险。
3.链上链下的割裂场景问题
黑匣子问题：链上链下的割裂场景导致交易和租赁的不确定性，包括优质资产稀缺、投资实际收益低于预期、房产流动性受限。
4.链上房地产平台的商业形态问题
Token赋能不足：大部分链上房地产平台的Token没有赋予使用功能，缺乏用户粘性。租赁依赖外包公司：租赁过程缺乏纯链上交易环节，用户对平台形成不了使用粘性。过度依赖区域性资源：平台集中在美国，缺少全球交易市场或租赁市场的打通。
5.对链上房地产项目的开放设想
细分市场和用户需求：建议桥接不常见的资产类别，如不良资产和稀缺资产，以及细分用户圈层，如数字游民，创造小而美的商业模式。社区型地产项目：通过“人矿”和WEB3平台的2Earn机制，创建自治性社区，形成新的社区型房地产业态。
